房地產(chǎn)行業(yè)受到政策環(huán)境的影響比較多，或者稱為政策敏感性的行業(yè)。判斷房地產(chǎn)市場的興衰，既需要看貨幣政策的走向，也要看行業(yè)標桿企業(yè)的舉動。在實際情況下，行業(yè)標桿企業(yè)的舉動，更具有一定的參考價值，或者說整個行業(yè)發(fā)展的晴雨表。

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萬科屬于國內房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，萬科郁亮曾經(jīng)喊出了“活下去”、“黑鐵時代”，甚至變成了當時的熱門話題。

四年前，在房地產(chǎn)市場仍處于白銀階段的時候，作為標桿房企萬科卻喊出了“活下去”的口號，引起了廣泛的熱議。

幾年前萬科充滿了危機感的舉動，確實具有一定的前瞻性。幾年間，部分房企陷入債務違約的狀態(tài)，不少房企加快了降杠桿，并加快回收現(xiàn)金的措施。由此可見，這幾年時間里，房地產(chǎn)市場正上演了一輪加速優(yōu)勝劣汰的過程。

2022年初，萬科郁亮稱房地產(chǎn)進入了黑鐵時代，并表示自己率先放棄頭等艙，開源節(jié)流變成了不少房企的主流操作，這與幾年前加杠桿投資等激進舉動有著截然不同的態(tài)度。

距離“黑鐵時代”口號喊出只是過了幾個月的時間，萬科郁亮再度喊話。但是，這一次的表態(tài)卻相對樂觀一些，郁亮表示房地產(chǎn)步入“短期觸底”的判斷。在市場已經(jīng)觸底的背后，主要是市場收縮過了頭，在收縮過度的同時，卻積蓄了自發(fā)修復的動能。

不過，郁亮只是強調了短期市場已經(jīng)筑底，并非認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備反轉的條件。

對當前的房地產(chǎn)市場，市場普遍產(chǎn)生出相對謹慎的態(tài)度。以今年前8個月的數(shù)據(jù)為例，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%。還有一組關鍵的數(shù)據(jù)，即今年銷售過千億的房企較去年同期減少了14家，銷售超百億的房企較去年同期減少了48家。

面對今年相對復雜的房地產(chǎn)市場環(huán)境，作為行業(yè)標桿的萬科，卻交出了一份相對滿意的成績單。從今年上半年的財報數(shù)據(jù)來看，萬科營收同比增長了23.8%，歸母凈利潤同比增長10.6%。與去年凈利潤大幅下降的表現(xiàn)相比，今年的情況相對樂觀一些，但下半年的數(shù)據(jù)更具有看點。

自萬科上市A股以來，曾經(jīng)出現(xiàn)過三次凈利潤下滑的跡象，分別發(fā)生在1995年、2008年以及2021年。去年萬科罕見出現(xiàn)了凈利潤大幅下滑的跡象，確實印證了房地產(chǎn)市場步入“黑鐵時代”的說法，但作為行業(yè)標桿企業(yè)的萬科，既然做出了“短期觸底”的判斷，那么應該會有足夠的底氣提升業(yè)績，并促使業(yè)績的觸底回升。

過去二十年，國內房地產(chǎn)市場走出了長期牛市，成為了不少居民財富增長的重要渠道。但是，世界上基本上不會出現(xiàn)“只漲不跌”的投資產(chǎn)物，既然已經(jīng)存在價格泡沫，自然會有一個擠壓泡沫的過程。

雖然郁亮判斷房地產(chǎn)市場會“短期觸底”，但仍未從根本上改變“黑鐵時代”的發(fā)展狀況。在“房住不炒”的背景下，未來房地產(chǎn)會逐漸回歸居住的屬性，過去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會成為過去式。

今年上半年萬科在營收與凈利潤上，均出現(xiàn)了同比增長的態(tài)勢，似乎釋放出短期止跌企穩(wěn)的跡象。作為房地產(chǎn)標桿企業(yè)的萬科，一直非常重視企業(yè)的現(xiàn)金流與財務狀況，近年來萬科對質量的追求，更是不斷鞏固了自身的行業(yè)龍頭地位。

雖然郁亮對房地產(chǎn)的短期判斷相對樂觀，但房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的節(jié)奏仍未發(fā)生根本性的放緩，在未來房企大洗牌的過程中，房企的現(xiàn)金流、財務狀況以及交付質量等指標，將會直接影響到房企在競爭過程中所處的位置。

關鍵詞： 房地產(chǎn)市場 黑鐵時代 標桿企業(yè)