房屋銷售又到“金九銀十”，購(gòu)房合同條款中都有哪些霸王條款?昨天，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)針對(duì)近日發(fā)布的《“不公平格式條款”消費(fèi)者認(rèn)知及線索征集調(diào)查報(bào)告》，邀請(qǐng)中消協(xié)律師團(tuán)律師對(duì)消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的十大不公平格式條款進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，提醒消費(fèi)者遇到這些“坑”別踩。
中消協(xié)表示，購(gòu)房時(shí)消費(fèi)者會(huì)遇到這樣一類當(dāng)出售方不能履行義務(wù)時(shí)，完全免除己方定金責(zé)任的霸王條款。如：在格式條款中注明，在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。針對(duì)這一條款，中消協(xié)律師團(tuán)律師提醒消費(fèi)者，依照法律規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)向支付方返還收到的定金外，還應(yīng)向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。這一格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營(yíng)者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)購(gòu)房者非常不公平，違反了法律的規(guī)定。
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，會(huì)遇到商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符的情況，而開發(fā)商多以買受人在現(xiàn)場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請(qǐng)，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)的格式條款來(lái)規(guī)避責(zé)任。中消協(xié)律師團(tuán)律師對(duì)此點(diǎn)評(píng)，根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無(wú)權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。
針對(duì)房屋租賃時(shí)，消費(fèi)者會(huì)遇到房屋租賃期滿后，中介機(jī)構(gòu)限制消費(fèi)者與房屋所有人直接交易的格式條款。如：在簽訂房屋租賃合同時(shí)，部分中介機(jī)構(gòu)會(huì)標(biāo)注，自租賃期滿合同終止后三個(gè)月內(nèi)，甲方(承租人)不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方(中介機(jī)構(gòu))交付月租金的200%作為賠償。中消協(xié)律師團(tuán)律師表示，消費(fèi)者通過(guò)中介機(jī)構(gòu)與房屋所有人訂立租賃合同，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)提供的訂立合同的機(jī)會(huì)或提供的訂立合同的媒介服務(wù)，已依約支付報(bào)酬，中介機(jī)構(gòu)的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。租賃期限屆滿合同終止后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同。中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)予以限制，更無(wú)權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。
除此之外，消費(fèi)者還會(huì)遇到物業(yè)公司收取管理費(fèi)卻不承擔(dān)未盡到管理義務(wù)的民事責(zé)任的格式條款。如：消費(fèi)者常常會(huì)看到這樣的格式條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下的車輛管理僅指對(duì)車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對(duì)車輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。中消協(xié)律師團(tuán)律師對(duì)此點(diǎn)評(píng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車位費(fèi)，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔(dān)任何合理責(zé)任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責(zé)任和法定義務(wù)。
另外，中消協(xié)還對(duì)出賣人享有最終解釋權(quán)，排除對(duì)方權(quán)利，免除己方責(zé)任;擴(kuò)大不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé);裝修施工存在問(wèn)題，將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者;違約金的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，經(jīng)營(yíng)者的違約成本較小;將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款，加重消費(fèi)者責(zé)任;在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用，加大業(yè)主的責(zé)任等霸王條款進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。(記者王薇)
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