供地節奏生變 房企如何應對

早在今年2月，“2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件”就透露出了諸多信息：全國多個重點城市的住宅土地掛牌迎來調控，規定每年掛牌不得超過三次，且住宅土地集中發布公告、集中組織出讓。

在“雙集中”的土地新政下，北京市發布首批集中出讓土地信息：2021年3月，首批掛牌共30宗土地，涉及北京市12個區，總起拍價1035億元。土地新政的落地或將深刻影響到市場和諸多房企。正如萬科董事會主席郁亮所言：今年土地集中供應要求企業資金有很大的彈性，其源頭是“房住不炒”。

北京“一年三供”溢價率或得到控制

北京的第一次集中供地達到了2020年全年供應地塊數量的70%。根據官方公告，本次推出土地后，北京于2021年還會有兩次土地掛牌，分別在7月和11月。據貝殼研究院統計，北京今年首批計劃出讓住宅用地主要分布在朝陽區、大興區、通州區，這三個區計劃出讓規劃建筑面積在全市占比，分別為25.3%、19.0%、15.3%。

包括北京在內，目前已有二十余城推出“集中供地”新政。克而瑞分析稱，在多城集中供地的大背景下，參與集中供地的各個城市均已形成了競爭關系。

長春站在了新政“執行者”的前列，3月15日便掛牌了首批51宗集中出讓的地塊。

3月26日，廣州正式發布“集中供地”公告：掛牌48宗土地，掛牌總價超900億元，土地用途包括一、二類居住用地、商業用地等，總建面達到去年規模的60%。

3月29日，南京集中對外推出33宗商品住宅類用地，合計總出讓面積217.79萬平方米。

而根據3月31日晚間天津市規劃和自然資源局發布的公告顯示，天津此次一次性掛牌58宗住宅用地，土地面積合計約375.5萬平方米，總起始價約502.9億元。

此外，杭州、鄭州、濟南等城市也已出臺了相應政策。從政府層面，供地新政將多幅地塊集中推向市場，可緩解土地稀缺、追抬地價的局面。

合碩地產機構首席分析師郭毅認為，新政下，房企會將資金集中在熱門地塊內，該類地塊的競爭白熱化程度或許更高，可能會使局部地塊出現高溢價。“但整體土地平均溢價率應該會呈現穩中有降趨勢。”郭毅說。

與此同時，在觸及價格上限后，競自持、“7090”等一系列已有出讓規則的疊加下，北京的地塊已按照熱度、配套等區別被劃分為幾個層次。“相對而言，最可能產生‘地王’的區域，土地價格會被更嚴格地限制。”郭毅分析道。

房企分化或加劇亟待拓寬拿地渠道

土地新規下，房企拿地邏輯將如何調整?

郭毅稱，集中供地新政使得整體市場供應相對集中，對于企業而言，如何提高自己的周轉速度，在拿地之后盡快實現搶先入市，才是項目在區域競爭當中率先破局的核心。

“對于頭部房企而言，未來可能需要聯合各方一起去拿地，這樣可以更好地控制土地成本，和其他企業之間形成優勢互補關系。”郭毅說，“而對于中小房企來說，一些‘撿漏’的機會也將出現。”

正如龍湖集團首席執行官邵明曉在業績會上表示：“集中供地政策對高杠桿公司或中小公司可能會有一些壓力，對優質房企來說，應該是利好。”

克而瑞研究中心分析，2021年年初，房企拿地延續了去年下半年以來的謹慎態度。“雙集中”新政落地后，供給側的變革將引發行業新一輪洗牌，龍頭房企優勢將進一步放大，在舊改、收并購、合作拿地等方面有所布局的企業將會迎來新的機遇。

而與此同時，土地新政對于對“招拍掛”依賴性較強的房企而言至關重要，而拿地渠道多元的房企也許并不會受太大影響。正如郭毅所言，除招拍掛之外，房企應拓寬拿地渠道，例如在市場上尋求一些合作或收購機會、切入城市中舊改和棚改等，以開拓更大的市場空間。

包括保利、中海在內的諸多房企均表示，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強公司在招拍掛以外獲取土地的能力。(記者 齊悅)