一邊降租“節流” 一邊漲價“開源”
資金告急 長租公寓“求生術”激起租賃風波
受新冠肺炎疫情影響，多家長租公寓資金鏈愈加吃緊，設法謀求更加充分的資金騰挪空間。《經濟參考報》記者在多地調查發現，部分公司借疫情漲租金、吃差價，被指“趁疫打劫”。問題曝光后，一些機構已對單方面轉嫁成本等行為有所整改。業內人士指出，長租公寓“資金劫”的主因并非疫情，而是近年來不惜成本瘋狂擴張所致。
“租賃風波”四起
2月以來，青客公寓、蛋殼公寓、自如等品牌長租公寓頻頻曝出“租賃風波”，多地租客稱這些機構借疫情之名漲租金、吃差價。
記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱，該公寓一邊收客戶租金，一邊卻拖欠房東租金，疫情期間被房東強行解約、流落街頭，僅在浦東新區“樟盛苑”就有150多位租戶成為受害者。
不只是青客公寓，有消息顯示，自2月以來，北京、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業主紛紛反映收到通知，該公寓“根據疫情近期走勢，自即日起將暫停付款，并執行不少于30天的免租期”。
對于“免租”要求，蛋殼公寓品牌公關回復《經濟參考報》記者表示，初期的確有尋求業主“免租期”，但不是“強制免租”，早期一些一線人員存在溝通上的誤解。對于打款延遲，則是根據合同中“有特殊情況，可在付款日后15個工作日內進行支付”的條款。在這期間，工作人員向業主尋求免租支持。
根據該公關提供的鏈接顯示，在受到頗多質疑后，蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”。方案一：合同期滿時返還一個月房租，即疫情期間，房東愛心支持的一個月房租，蛋殼將在合約期滿時返還。方案二：分期返還一個月房租，即疫情期間，房東愛心支持的一個月房租，將分期返還，分期月份數與本次合約剩余合同期相等，但最高不會超過24個月。方案三：支持蛋殼半個月免租期，即疫情期間，房東愛心支持半個月房租，本期剩余租金，將在合同約定付款日起15個工作日內付清。
但在2月20日，仍有業主在黑貓投訴官網投訴稱：“蛋殼依合同約定應于2020年1月25日支付25743元，為三個月租金。至今未收到房租。給蛋殼客服打電話，蛋殼說由于疫情，要延期一個月支付房租，并單方索要一個月免租期。”
與此同時，蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應減免，這讓業主和租客雙方均質疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價”。
“我們幾個月的房租已經交了，如何能獲得優惠?”一位北京的蛋殼公寓租戶告訴記者，對他來說，2月僅前10天租金有返還，且租金并不是直接減免，而是未來繳費抵用。
從蛋殼公寓官方微博發布的致蛋殼公寓租客的一封信指出，結合疫情發展情況，針對武漢地區無法返城的租客，蛋殼公寓計劃返還一個月租金;其他城市租客，則將根據各地發布的延遲返工政策，返還相應租金，或提供相對應的免費延住天數。
關于返還租金的說明，蛋殼指出，該金額不能提現，可用于抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用、租金及續租首付款等蛋殼APP內賬單費用。
另一家分散式公寓頭部企業自如近期也頻遭投訴。2月10日，自如漲價的話題沖上微博熱搜。有媒體統計，自如在疫情期間各地續租租金上漲10%至30%左右，有的甚至上漲38.3%。
截至3月1日，在黑貓投訴平臺可以看到有關自如的投訴1266條，近期投訴更為頻繁。2月14日，一位自如租客在黑貓投訴平臺發布截圖稱，續約到期日前一個半月咨詢續約價格，漲了470元，約7%，續約到期前一個月咨詢，價格漲了1700元，漲幅28%。“漲幅不合理，作為一個企業，不考慮疫情期間特殊情況，肆意漲價。”
2月17日，另一自如租客反映，所租房屋3月到租，自如方面提出續租租金從原來每月2490元上漲到3600元，上漲幅度達47%，“算上服務費，租金達4000元，我認為不合理，自如卻反饋是市場價格，可以選擇換房”。
2月21日，有自如租客投訴：“提前30天續租自如，服務費有七折優惠，但在疫情期間取消了，這是不是趁著疫情變相漲價?”
自如首席執行官熊林表示，漲價是個別現象。其在個人微博上聲明：“自如近期的價格調整均為因為產品續約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統價格調整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機發起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。”
一位自如租客告訴記者，大多數人嫌搬家麻煩，會選擇再次續租，但續租比重新租賃貴不少。
對此，自如品牌公關在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，長期以來，自如后臺系統沒有出現租金異常波動。“目前自如續約整體平穩，出現的個例多為長租換短續導致，并非普遍情況。”
上述公關表示，目前全國續約平均水平低于5%，實際為4%左右。短續在全國占比10%左右，最近因為疫情可能會浮動，我們還在密切觀察。考慮到近期因疫情的影響，部分客戶短續需求可能會提升，自如已經出臺了相應的優惠措施，確保大家在此情況下，短續也能享受長續的優惠。
多企業資金鏈告急
隨著空置率的上升和經營成本的壓力，多家長租公寓企業脆弱的資金鏈浮出水面，企業想方設法謀求更加充分的資金騰挪空間。
近年來不惜成本的擴張，讓多家長租企業資金鏈吃緊。
2017年至2018年，在資本補貼助力下，長租公寓開啟搶房源大戰，不少運營商通過“高價收房，跑馬圈地”快速擴張。“2018年，一些稍好房源的租金提高20%很正常。房子報價選擇權完全在機構手里，即使提高報價50%也屬正常。”一位公寓運營商坦言。
2019年，長租公寓行業進入“洗牌期”。部分租賃機構出現資金鏈斷裂、跑路等現象，資本熱潮逐漸退去。愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓、樂伽公寓等等一批長租公寓宣告破產，萬科、碧桂園、世聯行等也已暫緩旗下長租公寓業務的擴張。
2019年10月7日，青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股說明書，成為第一家披露招股書的長租公寓公司。資料顯示，青客公寓2012年成立于上海，先后從紐信創投、賽富、凱欣資本、摩根士丹利等機構拿到了四輪股權融資，總規模超過一億美元。截至2018年末，青客公寓運營覆蓋六座城市的房間共計91234間，復合年增長率為114.4%。但高速增長背后，卻是虧損的事實。招股文件顯示，青客公寓2018財年凈收入8.9億元，虧損5億元;截止到2019年6月30日的9個月時間，凈收入9億元，虧損3.7億元。
虧損的不僅是青客。2019年10月底，蛋殼招股說明書顯示，2019年前九個月，蛋殼公寓收入為50億元，較2018年同期的16.73億元增長198.8%，前九個月凈虧損為25.16億元，較2018年同期增長約210%。
高增速、高虧損是青客、蛋殼等企業燒錢模式的特征，在一定程度上反映了長租公寓行業的發展現狀。不少業內人士透露，蛋殼公寓、自如等長租公寓運營商從去年年底出現資金緊張，這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源，導致入不敷出，疫情影響則讓情況雪上加霜。
“即使是頭部企業，也明顯感覺到資金鏈壓力，這是部分企業要求漲租或吃差價的內在動因。”魔方公寓首席執行官柳佳表示。
住房租賃市場具有明顯的周期性。受春節返鄉等因素影響，每年11月到次年1月是租房市場淡季。從2月返工到4月，隨著返程人流增加，租房市場則迎來“小陽春”。
微領地首席執行官周君強認為，長租公寓企業現階段需要“補血”，如果疫情持續，現金流吃緊，很難支撐企業正常運營。“一來一去，租賃機構在這個時間段基本是保本狀態。今年受疫情影響，市場節奏被打亂，行業普遍面臨資金鏈緊張的情況。”
“各大城市嚴控流動人口輸入，導致原有租客主動或被動不能返回，進而要求退租或免租，這讓不少租賃房成為空置房，對企業現金流提出極大考驗。”一家知名長租公寓品牌運營商首席執行官表示。
疫情導致的退租更進一步加劇了租賃企業的資金難題。失去了源源不斷的資金活水，不少前期高價壟斷房源的公寓企業選擇開源節流，一方面不斷地與房東溝通降租“節流”，另一方面則對租客采取漲價等方式“開源”。
周君強認為，相較于集中式公寓，蛋殼、自如等分散式公寓主要租用居民小區的個人房源，面對分散的個人房東，在疫情期間管理難題更大，因此資金鏈斷裂風險更高。“分散式公寓的退租率和運營成本更高，蛋殼吃差價、自如漲租等行為都是為了彌補虧空”。
有業內人士坦言，疫情加劇了行業中本就存在的資金鏈困局。值得注意的是，長租公寓不僅面臨著商業模式的挑戰，還有行業監管的關注。
此前作為長租公寓重要資金來源的“租金貸”受到管控。2019年12月，住建部下發《關于整頓和規范房租租賃市場的意見》要求，到2022年底，長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。
根據蛋殼公寓招股書披露，截至2019年9月30日，使用“租金貸”的租戶比例為67.9%。同期，青客公寓披露的數據為62.6%。
如何突圍“寒冬”
盡管長租公寓運營商面臨著經營難題，受訪人士普遍認為，企業為轉嫁成本，單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業契約精神。
北京金訴律師事務所律師王佳紅認為，盡管受到疫情影響，但不能一刀切認定為“不可抗力”。“2003年‘非典’期間也出現了不少租賃合同糾紛，但多數法院在處理時認定為情勢變更，少有認定為不可抗力情形。如果都認為是不可抗力，將無法維護商業經營的正常進行。”她認為，疫情并未影響蛋殼、自如全部的經營行為，單純依據疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的。
不少業主向《經濟參考報》記者反映，自身也背負著房貸壓力，公寓斷租可能將產生連鎖反應，導致斷供。一名杭州業主已向法院提出訴訟，要求蛋殼賠償損失。
此外，北京、深圳、上海等十余個城市的業主和租客聯合抵制蛋殼公寓相應條款。一些維權業主表示，將按照合同規定自然解約，并強制斷水、斷電、換鎖清租。這意味著，不少已經付租給蛋殼公寓的租戶可能會受到影響。
周君強等行業人士認為，面臨突如其來的疫情，政府、企業、房東、租客四方均應出于社會責任，在尊重商業契約精神的基礎上友好協商。同時，地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。
柳佳建議，政府宜考慮在疫情期間給予個人業主和租賃機構減免租金等激勵措施，如個稅抵扣、專項補貼等;同時要求銀行允許企業還貸延期、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經營時期現金流情況授信等，從而讓整個鏈條上的各方共擔成本、共渡難關。(鄭鈞天 梁倩)
