9月26日消息，藍鯨財經獲悉，北京鏈家將其收費模式由原來的單邊收傭轉變為雙邊收傭，即由此前實施的由交易一方承擔房屋成交總價2.7%的經紀服務費用，轉變為交易雙方共同承擔經紀服務費用，買賣雙方各承擔1%。

以一套成交總價500萬元的二手房為例，此前購房人單方面需向北京鏈家支付13.5萬元中介費，實行新的收費方式后將降為5萬元，同時賣家支付5萬元。從理論數據看，購房人的購房成本有所下降。

接近北京鏈家人士回應藍鯨財經稱，這是在響應并貫徹落實住房和城鄉建設部、市場監管總局《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱“意見”）有關精神，合理降低二手房交易成本，企業結合當前市場供求關系，對現行二手房交易服務費的收取方式和標準進行調整。

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上述調整也意味著，北京鏈家也加入了“雙邊收費/單邊代理”陣營，此前，北京是四大一線城市中唯一未實行雙邊收費/單邊代理的城市。

不過，據記者了解，目前鏈家體系內僅北京鏈家宣布降低中介費率，同樣在當地占據市占率第一的上海鏈家，以及其他地區鏈家尚未宣布降低中介費率。

以上海為例，目前上海鏈家采用雙邊收費的模式，買賣雙方分別需支付占據總成交價2%、1%的費用作為服務費。

有上海本地人士向藍鯨財經表示，“鏈家在上海難議價，一千多萬的房可能磨半天才同意從2%降到1.95%。”

業主轉嫁中介費是否可行？

從直觀計算看，單邊收費改為雙邊收費，購房人的購房成本有望下降。

“此前北京的中介收費一直是單邊的，相對成本較高，而真正剛需買房的群體是相對‘稍微沒錢’的那部分人，例如剛工作不久的人。同時賣房人也想快速出手，由雙方來承擔中介費用是比較好的選擇。”一位業內人士向藍鯨財經表示。

不過，也有多位業主向記者表示，單邊收費改為雙邊收費后沒有影響，“(中介費)添在房價里就好。”

當前市場情況下，上述“中介費轉嫁”的實現或存在一定難度。

前鏈家研究院院長楊現領指出，在“房多客少”和“房增客不增”的市場條件下，業主為了賣房，從初次掛牌到最后一次調價完成，通常會存在若干次價格下調，北京市場的累計調整幅度為7%-8%，其它城市的調整幅度達到12%-15%。不僅如此，從最后一次調價到最終成交還有一個與意向客戶的價格談判，通常業主還要降低2%-3%。

在楊現領看來，若業主試圖轉移中介費，不僅會錯失市場時機，落后于市場，后續也不得不多次反復調價。在買方市場下，客戶猶豫不決、決策周期長、決策更加理性，因此具備更大的談判能力，業主不存在轉移中介費的可能性。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，理論上業主會有動機將中介費轉嫁到房價上，但能不能轉嫁或轉嫁多少取決于微觀市場對房價的定價，二手房是高度分散、充分競爭的市場化交易，市場信息是非常透明的，利用信息差來考慮很難實現。

“當前市場競爭態勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量都創歷史新高，賣舊買新，賣小買大，資產騰挪非常普遍，更多的是業主合理定價甚至下調掛牌價，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費用向買方轉移。如果賣家將費用轉嫁到房價里，很可能影響房屋的成交效率。”李宇嘉如是說。

長期看經紀人利益有保障

北京鏈家此番降低中介費率0.7個百分點意味著，經紀人在單筆成交訂單中能分的“蛋糕總額”有所減少。

多位北京鏈家經紀人曾向記者透露，其薪資構成主要是無責任底薪及提成。提成部分與成交訂單、總額有關。

“中介費率下調后單筆交易的收入也會減少。”一位北京鏈家經紀人告訴藍鯨財經。

不過，上述經紀人也表示，北京地區實行“認房不認貸后”，成交總量上來了，實際上的收入變化不如表面差距大。

據一位接近北京鏈家的人士透露，經紀人的收入變化因人而異，不一定會下降，長期來看，這是適應市場供求變化的順勢而為，有助于促進購房市場活躍，交易量的提升一定程度上抵消了單筆收入的下滑。

在上述人士看來，對大部分經紀人而言，中長期有一定確定性的收入預期，勝于短期、不確定的單次收入。市場會淘汰一些非專業的、低費率競爭、底線競爭的產能，希望長期執業的經紀人會享受到專業紅利、服務紅利。

此外，據藍鯨財經了解，2022年起，北京鏈家大規模在門店推廣裝修業務。經紀人在完成傳統新房、二手房買賣同時，也向消費者“銷售”被窩家裝、貝殼省心租等業務，這也讓其收入結構更加多元，一定程度上有望對沖經紀業務收入(可能)減少的影響。

其他中介競爭壓力或將上升

市場觀點普遍認為，北京鏈家下調中介費率后，受影響最大的并非市場成交數據，而是依靠低費率與之競爭的其他中介機構。

9月26日下午，藍鯨財經撥打多家房地產經紀公司官方客服電話獲悉，除了鏈家之外，目前北京市場上我愛我家、麥田房產等對于二手房買賣的中介費收費標準也均為房屋成交價的2.7%，21世紀不動產則為2.2%。幾家公司均表示，目前尚未收到有關中介費調價的通知。

一般情況下，在通過中介公司進行二手房買賣時，購房人可以與中介公司進行協商，要求給予一定的中介費優惠折扣。

據藍鯨財經了解，我愛我家、麥田等機構的中介費率議價空間相較北京鏈家而言更大，同等成交價的房屋，購房人成本相對低。

一位北京房產經紀行業分析師告訴藍鯨財經，如果鏈家(中介費率)降低到了2%，這意味著不少中介費在1%左右的房產經紀機構將面臨更大的競爭壓力，“要么做‘加法’增配，要么繼續做‘減法’降低自己的中介費”。

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