繪圖：楊佳
“真沒想到，這么大的房企竟然會為了幾萬塊錢認購款故意拖了我半年多。說好的無理由退房，最后卻成了買賣雙方無休止的爭吵。”在南方日報記者面前說起去年的一次退房經歷，張先生至今仍一臉憤憤不平。
在每年“3·15”國際消費者權益日到來之際，有關買房的各種痛點堵點問題，照例成為住房消費者熱議的焦點話題。在歷年的央視315晚會，針對樓市的投訴總能登上各類問題的前三。其中，消費者反映突出的不外乎是拖延交樓辦證、質量安全堪憂、配套設施缺位、隨意擅改規劃、退款百般刁難、物業管理混亂等房地產行業人士耳熟能詳的老問題。下面，南方日報記者結合近期的市場調查和南方+客戶端的報料信息，為讀者和網友們梳理分析當前樓市普遍存在的買方六大痛點問題，并提出相關維權建議供大家參考。
南方日報記者馮善書
??痛點1
拖延交樓辦證
不管對首次置業，還是對改善居住的人來說，買房都稱得上是人生的頭等大事，也是家庭消費中最大的支出之一。二手房中介小李告訴記者，大多數顧客在買房之前都會做好全流程的考慮，每一步計劃都少不了深思熟慮。因而他說，“樓市最大痛點就是拖延交樓辦證，這不僅會打亂買房者的計劃，甚至直接影響到其后續的工作變遷、婚姻生育和子女教育等問題。”
2月28日，一名買房者通過網絡平臺詢問某龍頭房企開發的XX時光住宅5座的預售證下發問題。佛山市禪城區住房城鄉建設和水利局隨即在3月3日提醒該買房者，該期住宅樓當時暫未提出辦理預售許可申請手續，建議謹慎購買。
事實上，交易不合法、工期不順、手續不全、資金緊張等原因都會客觀上造成開發商拖延交樓或延期辦證。而貪心和粗心則是買房者惹上這類麻煩的癥結所在。春節期間，某消費者就頗顯自豪地告訴記者，其通過關系從廣州某大型開發商那里買了一套位置和戶型都非常好的商品房，盡管預售證還沒有發下來，他仍然一次性向開發商繳納了數十萬元的認購款。
在此提醒消費者，哪怕銷售顧問描述的優點再多、給出的條件再優惠，也不能忽視查實雙方交易的房屋標的是否合法，項目投資建設的手續是否齊全。否則，很有可能會為自己的大意而付出巨大的時間或金錢代價。
??痛點2
質量安全堪憂
今年2月，廣州市住房和城鄉建設局在網上披露，針對業主前期投訴，該局去年對黃埔區知識城某龍頭企業開發的一處樓盤項目進行抽查，結果發現樓盤項目既無地基基礎相關驗收資料與檢測記錄，也未進行氯離子檢測，混凝土表面還存在麻面等質量缺陷。為此，黃埔區住建局要求開發商等有關單位對所有在建單體建筑進行整改與檢測，安排專人做好業主咨詢、答疑和相關資料的查詢工作。截至目前，項目所有質量問題已整改完成。
在房地產行業，與房屋質量有關的糾紛問題一直是業主投訴的焦點。盡管一座樓盤的建成和驗收，需要經過多個不同部門的監管，然而在現實交易中，房屋質量不合格的問題，依然無法杜絕。從地基到主體結構，從外墻到內飾，從水電安裝到走廊設計，曾經被南方日報和南方+曝光的房屋質量問題可以說五花八門。特別是近年來，國內房企掀起新一輪規模競爭，一些龍頭企業也采取高周轉的方式來加速擴張。過于追求投資開發的效率，必然就會放松對質量的管控。因而，消費者在看房的時候一定要打起十二分精神，最好邀請建筑專業人士陪同把關，簽訂交易合同的時候一定要明晰雙方的責任義務，以防開發商遇到問題時推卸責任。
??痛點3
配套設施缺位
在競爭日趨白熱化的房地產市場，開發商為了加快新盤的成交進度，往往會投其所好地在教育、交通、醫療等方面提前做好各種“華麗”的配套。這里邊不乏那些后期變現不了的“空頭支票”。承諾的配套，最后落實不到位，這在廣告法上是虛假宣傳，在合同法上屬于欺詐行為。不過，如此明顯的道理，現實中業主卻往往很難維權。對開發商來說，賣的是一套房屋，但對消費者來說買的是一個家。如果沒有完善的配套設施，小區建得再漂亮，你也不會覺得方便舒服。
近年來，廣州、東莞和佛山等地有關樓盤配套的投訴糾紛一直比較多。譬如，廣州天河、荔灣、黃埔等區業主反映較多的是開發商承諾的名校資源未落實的問題。有部分后來在政府的監管介入下得到妥善解決，但也有個別最后則不了了之。在高周轉的模式下，企業普遍表現得急功近利，因而，在賣樓廣告上通過夸大其詞和搞虛假承諾來吸引買家的方式并不奇怪。關鍵的是，消費者自己要留個心眼，尤其是涉及教育、交通等主要配套的銷售承諾，一定要多方查實。實在無法核實的，最好讓開發商在白紙黑字上做出承諾，明確違約的賠償責任。
??痛點4
隨意擅改規劃
老王前年在廣州中新知識城某大型樓盤買的一套高層住宅，去年終于交了樓。但讓他頗為不爽的是，原來幾棟高樓中間規劃出來的中央花園，在樓房售完后居然被開發商強行建起了一座三層的商業綜合體。這是一起典型的開發商在交易完成后通過擅改規劃實現利益最大化的行為。雖然買了這幾棟高層的業主們都表示很生氣，有的甚至通過投訴和起訴方式要求開發商恢復原狀，但最終事情還是不了了之。
不管是把綠地改成門店，還是改成車位或其他任何公共設施，只要改變了交易之前開發商和售樓部正式宣傳的那份規劃設計圖紙，其結果都涉嫌非法侵犯了業主的利益。像這樣的違反銷售承諾的現象在當前樓市中可以說層出不窮，買房者要想維護自己的合法權益，只能在交易之前與賣方簽訂有明確約束條款的買賣合同。千萬不能因為對方是國有房企，或者是龍頭房企，就可以不用合同來加以約束。對于自己預感到很可能實現不了的承諾，一定要讓開發商以白紙黑字的形式寫進合同里邊，以后出了糾紛才擁有維權的法律依據。
??痛點5
退款百般刁難
2019年12月底，由于某龍頭房企開發的中山市東區某大型樓盤早已清盤。但是，一名買房者通過12345政府服務熱線向監管部門投訴，其2019年6月8日提出無理由退房申請，到投訴當天已經過去7個多月了，該公司雖然將其認購的位于十九棟2703房的住宅轉售給了他人，但對其申請的認購房款卻一直拒不退款，這是否涉嫌一房兩賣?后來當地的住房和城鄉建設局告訴他，該局并未收到這套住宅的購房申請資料。工作人員還要求其提供雙方原來簽訂的《認購書》等證據，表示若情況屬實，該局將會把這套房源納入限制交易名單，以保障雙方權益。
從法律上來講，這位先生有關退房、退款的訴求，屬于他和開發商之間發生的一起房屋買賣合同糾紛。所以，工作人員建議他與開發商遵循民事合同處理原則協商處理，如果協商不成，再通過法律途徑解決。不過，靠打官司來要回退款，顯然是一條時間和經濟成本非常高的維權之路。有些開發商正是抓住大多數消費者耗不起時間和金錢的心理，千方百計想通過扣壓訂金和認購款的方式來提高自己的經營杠桿。這當然是一種不負責任的行為。對于買方來說，買不買這套房，一定要提前想好，就算很多房企為了沖業績都提出了“無理由退房”的承諾，但錢進了別人的口袋，要想拿回來卻并不容易。
??痛點6
物業管理糟糕
由于對物管公司的管理服務水平不滿，深圳市羅湖區金洲花園小區業主一直在通過各種渠道依法維權，直到今年年初，業主仍然在投訴物業專項維修資金未繳交、原公司至今未退出物業管理區域等問題，引起當地住建部門關注。事實上，早在2019年1月24日，羅湖住建局已責令金流物業限期退出金洲花園物業管理區域。由于該公司逾期未退出，該局2019年5月5日再次責令金洲物業退還逾期所收取的物業服務費，并啟動按月處以5萬元罰款的行政處罰程序。但是，由于業主一直未選聘新的物業服務企業，金洲物業至今年初仍未完成交接。
多位業主向記者透露，買房最怕遇到糟糕的物管企業，因為業主群體數量多、人員復雜，要走正規法律程序換掉一家不合格的物業管理公司并不容易。南方產業智庫此前做過一項網絡調查，60%的被調查對象均反映對所在小區物業不滿意。由此可見，買樓不能只看房屋建得好不好，日后由誰來提供管理服務也很重要。實踐證明，選擇品牌知名度和美譽度較高的大型物業管理公司，遭遇惡劣維權糾紛的概率相對要小。
記者觀察
房企線上銷售“搏殺”
但別忘了遵守游戲規則
新冠肺炎疫情導致房企紛紛抓住網上賣房這根“救命稻草”，紛紛上馬在線銷售平臺。事實上，多年以來網上賣房一直不算成功，但在疫情之下，各家也只能硬頂上。為了吸引客源，不少售房平臺推出折扣優惠，并輔以“無理由退房”“成交給傭金”“注冊拿獎勵”等看上去十分誘人的舉措。
這些看上去很實惠的舉措，會不會再一次成為套路和手段?從春節至今筆者梳理的情況來看，有些問題仍然值得關注。尊重市場規律和游戲規則是起碼的要求，不尊重規則，用一些看上去很“雞賊”的套路和把戲忽悠消費者，最終受損的還是自己。
如果多看幾家房企的線上售房措施就會發現，房企有“認購金”的制度，少則1000元，多則5000元，如果想要買房，這筆錢需要通過在線平臺進行繳納，將心儀的房源鎖定，等到簽訂合同繳納首付房款時，這筆認購金將被用來抵扣房款。
是不是很熟悉?其實這就是人們熟悉的定金，不過與線下購房時選房定金動輒幾萬元相比，線上購房的認購金并不算多。
其實，不論是定金還是認購金，采取的策略都是相同的——一方面，數額不算多，對于有心購買的買家而言只是“灑灑水”;另一方面，如果沒有明確“專款專用”的規定，這筆錢實際上是進入了開發商的口袋，積少成多、聚沙成塔，錢可以先用于項目周轉。
在“快周轉”模式下的今天，房企對資金有著巨大的需求，為什么有些開發商會要求“定金不退”?恐怕正是因為錢被征用了。即便如今房企們紛紛表示認購金可以全額退，但如果你沒有買房，最終這筆認購金相當于一筆“無息借款”給了房企，而認購金能不能按時退款，流程是否復雜，在疫情解除前，都是未知數。
“打折”和“傭金”都是這次線上售房的關鍵詞，給出巨額優惠，同時還采取成交獎金和推薦成交傭金的制度，希望給購房者一種“買房很省錢”“買房還能賺錢”的感受。
從表面上看，這些都是房企讓利引客的手段，相比價格讓利帶來的損失，開發商更害怕的是新建的房子沒有如期賣出去，而疫情的影響也導致樓市成交幾乎陷入“封凍”的狀態，加快出貨和銷售回款，才能最大限度地挽回損失。
畢竟建房、賣房都要成本，且開發商因為開發項目一般都會承擔高額的負債，一旦現金流緊張，大型房企依靠強大的資金實力能夠撐過去，頂多是財務數據變得不好看，而中小房企就很容易出現資金鏈斷裂、樓盤爛尾、開發商倒閉的“多米諾骨牌效應”。
事實上，不論是折扣還是傭金，與此前看房時銷售人員話術中的“再不買就漲價”一樣，都是在增強意向購房者的危機感。畢竟所有的開發商都不會宣傳永久打折，而是會明里暗里地設置高折扣和高傭金的期限，“再不買優惠就沒了”“再不買就拿不到那么多傭金了”這樣的話是不是和“再不買就漲價”有異曲同工之妙?
已有網友發帖稱又有開發商玩起了“先漲價再打折”的套路，盡管這些信息真實性未知，但類似的打折套路以前也出現過，而有關成交傭金因為各種原因未能兌現的問題也屢見報端。所以對于購房者而言，面對折扣和傭金的誘惑，仍要打起精神，提高警惕。
以往，除部分大型企業外，鮮有房企會推出“無理由退房”，因為這與房地產行業大宗交易的屬性，交易流程的復雜性，以及開發商快周轉模式和加快銷售回款的策略相違背。但在疫情影響之下，宣布“無理由退房”的房企多了起來，與“無理由退房”異曲同工的“降價補差價”措施亦是如此。
其實，宣傳“無理由退房”的最終目的是打消購房者對于買后降價造成損失的顧慮，從而增強購房者最終決策的信心——你看，不用去管房價是漲還是跌，哪怕你只是心情不好有點反悔，這房子也能退不是?
不過，此次疫情期間，房企們的“無理由退房”并不是一個長期選項，而是有期限的。時間長的，從簽署合同開始直到收樓入住，這數月期間都可以退。但時間短的就不敢這么承諾了，所以我們看到了一些房企的無理由退房期限是50天、30天、10天，甚至7天。
“后悔期”那么短，恐怕根本未到簽訂商品房銷售合同的階段，所以也不能叫退房，充其量是退定金。與此同時，即便是真的要退，讓開發商和銷售顧問把原已收入囊中的房款、已經算入的業績和本已拿到的成交傭金吐回來，退房者面臨的復雜流程和退房阻力可想而知，糾紛就這樣來了。
所以一旦推出“無理由退房”，房企就必須拿出真正的誠意和足夠的資金儲備，用以應對可能出現的情況，并輔以完善的機制和高效的執行力予以兌現。更要拿出應有的誠意，說退就退，否則這樣的政策不出也罷。(葛政涵)
