在今年以來LPR持續(xù)走低的背景下，房貸利率也出現(xiàn)了相同的趨勢。據(jù)融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 6月20日至7月17日，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下調2個基點;二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2個基點。至此，房貸利率已連續(xù)下降7個月，在年內持續(xù)下調。

不過，房貸利率的持續(xù)走低，并不意味著“炒房熱”的再度來臨。一方面，7月20日最新公布的5年期以上LPR保持4.65%的水平，連續(xù)3個月“按兵不動”;另一方面，“因城施策”與“房住不炒”積極配合，深圳等近期出現(xiàn)躁動現(xiàn)象的城市迅速推出調控政策為樓市降溫。而在住房金融領域，監(jiān)管部門持續(xù)嚴格把關：央行在2020年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，要引導銀行把投向房地產(chǎn)的金融資源控制在適度范圍之內，近兩年來銀行房地產(chǎn)貸款下降明顯;銀保監(jiān)會也于近期對資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域等進行風險提示。

利率下行 樓市加速修復

“隨著疫情逐漸得到控制，再加上現(xiàn)在也是市場低點，最近來咨詢和實體看房的客戶開始增多了。”北京豐臺區(qū)某二手房中介告訴《金融時報》記者，她感到疫情對北京二手房交易的影響在逐漸減弱。

隨著時間的推進，疫情對樓市的影響正在加速修復。“1至6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，降幅比1至5月份收窄3.9個百分點。整體看，疫情的影響在快速地減弱，5至6月份全國房地產(chǎn)投資開始全面復蘇;6月份大部分城市樓市都出現(xiàn)了明顯恢復。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

樓市的加速修復與影響購房者的一個因素——房貸利率有關。“現(xiàn)在的利率比我去年看的時候確實低了一些，月供壓力會相應減小一點。”準備購入首套房的朋女士說。

今年以來，5年期以上LPR比去年底下調了15個基點，也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調。根據(jù)融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國首套房貸利率較去年底下降28個基點，二套房貸利率較去年底下降27個基點，降幅均超過5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指導方向下，不同城市也表現(xiàn)出不同的利率下調趨勢。上述研究院6月20日至7月17日監(jiān)測的41個城市中，22個城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，另外有3個城市有所回調，16個城市維持上期水平不變。之前跟進LPR迅速的北上廣深首套房貸利率平均水平均未發(fā)生變化，二套房貸利率僅廣州有所變動，較上期水平環(huán)比下降4個基點。昆明和蘇州地區(qū)首套房貸利率再次下調10個基點以上，下降后較去年底的降幅已超過60個基點。天津的首套房貸利率上月下調8個基點后，本月又回調8個基點。

調控緊跟 撲滅炒房“火苗”

在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現(xiàn)躁動現(xiàn)象。與此形成對應，監(jiān)管部門及時出臺調控政策，受到廣泛關注。

4月，人行深圳中支要求轄內銀行緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。7月15日，深圳最嚴樓市調控政策出臺，深圳住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及到限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認定、熱點樓盤銷售、網(wǎng)簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規(guī)現(xiàn)象處理等八個方面。

事實上，下半年以來，除了最受關注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經(jīng)開始進行樓市調控。“此類做法反映出今年的政策導向。雖受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力，但部分城市房價上漲較快，對于落實中央‘房住不炒’定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求產(chǎn)生不利影響。”易居研究院認為，類似政策按照“因城施策”原則，進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作，預計后續(xù)其他房價上漲過快的城市，也會出臺調控政策。

在及時出臺政策對房地產(chǎn)進行調控背景下，下半年不會出現(xiàn)全國范圍內的房價普漲局面。“從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點城市行情相似，難以出現(xiàn)全國普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預計：“2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續(xù)低位震蕩盤整。”

后續(xù)的房貸利率也將進一步保持穩(wěn)定。“近期監(jiān)管部門頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴禁消費貸資金違規(guī)流入樓市’，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個基點，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數(shù)調降上更加謹慎，以避免刺激市場情緒，未來房貸利率可能會在穩(wěn)定的基礎上小幅波動。” 融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

服務大局 提供金融定力

在“房住不炒”背景下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項貸款增量的比例逐年下降，相比最高峰時的43%至44%，今年1至5月份占比已降到25%。

在房地產(chǎn)全年貸款規(guī)模穩(wěn)中趨降的同時，其整體風險可控。“房企短期會面臨流動性緊張，但由于拿地減少、施工延后等因素，開支也相應減少。隨著國內疫情得到有效控制，政策層面也會托底，二季度銷售已明顯改善，房貸業(yè)務復蘇，預計全年房企貸款質量整體穩(wěn)定。”就職于郵儲銀行戰(zhàn)略發(fā)展部的經(jīng)濟學博士孫翔宇表示。

同時，近期監(jiān)管部門再次表態(tài)防止房地產(chǎn)貸款亂象回潮，也將對下半年產(chǎn)生明顯的導向作用。“當前，有很多銀行依然把資金過多投向房地產(chǎn)領域，提高貸款集中度，增加銀行貸款資產(chǎn)風險。尤其是部分中小房企面臨比較大的壓力，后續(xù)需要積極規(guī)范此類貸款。對于部分開發(fā)貸款存在違約風險的情況，則要求相關部門積極干預和管控。” 易居研究院認為。

上述機構還表示，銀保監(jiān)會提到了各類違規(guī)資金進入房地產(chǎn)的情況，包括通過影子銀行以及其他新形式進入樓市，使得樓市資產(chǎn)泡沫增大。且考慮到近期各地的樓市嚴控，預計后續(xù)會開展一輪新的管控，重點是防范借經(jīng)營貸、小微貸等來變相炒房，這也是近期部分房價過熱城市所需要防范的風險。

值得一提的是，除了傳統(tǒng)的住房金融業(yè)務，銀行業(yè)還在為構筑樓市長效機制探索其他可行方案。7月17日，國開行與吉林等5省、建行與重慶等9個城市，分別簽署合作協(xié)議，在未來五年內預計為其提供4360億元貸款，支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

據(jù)了解，通過此次簽約，兩家銀行與地方政府將合力加快各項支持政策創(chuàng)新落地，營造良好環(huán)境，激發(fā)市場主體參與的內生動力，加快建立市場化運作、可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式，為全國提供可復制、可推廣的經(jīng)驗做法。