繼保利物業(yè)提交上市申請(qǐng)后，另一家大灣區(qū)房企時(shí)代中國(guó)控股也分拆其物管公司時(shí)代鄰里上市。12月9日，時(shí)代鄰里刊發(fā)招股章程，并將于12月19日在港交所上市，擬于明年加快收購(gòu)腳步。
東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，相比地產(chǎn)公司，物業(yè)公司有著輕資產(chǎn)、收入穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，能從資本市場(chǎng)獲得較高的估值，這是近年地產(chǎn)公司熱衷于分拆物業(yè)上市的原因。目前，中國(guó)物管行業(yè)集中度仍然很低，物管公司若能在增值服務(wù)、市場(chǎng)化拓展和其他業(yè)態(tài)上不斷深化，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，有望得到持續(xù)的發(fā)展。
時(shí)代鄰里擬全球發(fā)售1.62億股，每股發(fā)售價(jià)介于4.23港元及5.80港元之間，預(yù)計(jì)募集資金為7.69億港元，股票市值為38.44億港元至52.7億港元。公司表示，募集資金的65%將用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，尋求戰(zhàn)略投資、收購(gòu)機(jī)會(huì)和發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，其余15%用于打造智慧社區(qū)，10%發(fā)展一站式服務(wù)平臺(tái)，10%資金用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等。
“物業(yè)公司的收入來(lái)源無(wú)非就是母公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，通過(guò)收購(gòu)可以突破業(yè)務(wù)范圍，這將成為物業(yè)公司擴(kuò)張業(yè)務(wù)的重要手段。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
不難看出，時(shí)代鄰里近年來(lái)頻頻發(fā)動(dòng)收購(gòu)，在物業(yè)領(lǐng)域跑馬圈地。
2015年至今，時(shí)代鄰里前身時(shí)代物業(yè)管理共斥資6446萬(wàn)元人民幣分別收購(gòu)物管公司珠海市原興、廣州萬(wàn)寧、佛山市合泰、清遠(yuǎn)盛業(yè)及清遠(yuǎn)市榮泰100%股權(quán)。2016年8月份，時(shí)代物業(yè)管理以人民幣2605.2萬(wàn)元收購(gòu)駿安電梯70%股權(quán)，涉足電梯安裝及維護(hù)行業(yè)。今年2月份，時(shí)代物業(yè)管理以4536.4萬(wàn)元收購(gòu)廣州東康，后者主營(yíng)物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)。
截至2019年6月30日，公司有204個(gè)物業(yè)管理在管總建筑面積逾3470萬(wàn)平方米的在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及六個(gè)在管總建筑面積逾800萬(wàn)平方米的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。
成功赴港上市實(shí)現(xiàn)“輸血”后，時(shí)代鄰里收購(gòu)的腳步還將加快。
時(shí)代鄰里在招股說(shuō)明書(shū)中表示，2020年至2022年，公司預(yù)計(jì)收購(gòu)4家或8家物管公司，標(biāo)的在管總建筑面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。此外，公司計(jì)劃三年內(nèi)收購(gòu)四家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、一家提供清潔服務(wù)的公司及兩家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，時(shí)代鄰里業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛。營(yíng)業(yè)收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為36.6%，2019年上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)48.1%至4.56億元。時(shí)代鄰里凈利潤(rùn)從2016年的2010萬(wàn)元增至2018年的6420萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為78.8%，2019年上半年，其凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)50.7%至4180萬(wàn)元。
同時(shí)，受益于第三方業(yè)務(wù)拓展，時(shí)代鄰里收入中來(lái)自時(shí)代中國(guó)控股的比例逐步降低。2016年至2019年上半年，來(lái)自時(shí)代中國(guó)控股開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的管理服務(wù)收入占管理服務(wù)收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。
不過(guò)，在擴(kuò)張期，時(shí)代鄰里的現(xiàn)金流量波動(dòng)較大。2016年全年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出438.3萬(wàn)元。2019年上半年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，共計(jì)流出8.47億元，主要用于結(jié)清與時(shí)代中國(guó)控股旗下公司的款項(xiàng)。
同時(shí)，時(shí)代鄰里的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位，2016年至2018年其經(jīng)調(diào)整的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在90%以上，2019年上半年，該數(shù)據(jù)則下調(diào)至82.6%。
東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張?jiān)苿P在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)公司財(cái)務(wù)杠桿較低，即有息負(fù)債是極少的。物管行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率體現(xiàn)的主要是經(jīng)營(yíng)杠桿，包括兩方面，一方面是預(yù)收業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，即提前交的物業(yè)費(fèi)，一方面是上下游的應(yīng)付賬款，如勞務(wù)費(fèi)、工程款等。(王曉悅)
